Собираясь вести дела в Беларуси, инвестору нужно сперва морально и культурно подготовиться. Нормативку проштудировать, классику почитать. Например, Чернышевского. Мне его роман вообще-то никогда не нравился. Что хорошего в пафосных вопросах, неправдоподобных персонажах, невнятных сюжетах и туманных снах героини? Однако, когда сталкиваешься с иными лабиринтами отечественного налогового законодательства, призыв «к топору» не кажется таким уж экстремистским.
К примеру, Декретом Президента от 06.08.2009 № 10 "О создании дополнительных условий для осуществления инвестиций в Республике Беларусь" инвесторы освобождаются от земельного налога или арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства объектов, предусмотренных инвестпроектом, на период проектирования и строительства – по 31 декабря года, следующего за годом, в котором завершена стройка. Преференция весьма заманчивая. Ключевое условие здесь – заключение инвестиционного договора, где оговариваются права и обязанности инвестора и государства, включая сроки строительства.
В инвестиционном договоре обычно закрепляется обязательство государства предоставить инвестору в аренду земельный участок требуемого размера без проведения аукциона на право заключения договора аренды на время строительства предусмотренных инвестиционным договором объектов или на более длительный срок. Это допускается нормами Декрета № 10 и Указа от 27.12.2007 № 667 "Об изъятии и предоставлении земельных участков". Позднее Указом от 5.06.2013 № 258 было установлено, что с 1 сентября 2013 г., если иное не предусмотрено Президентом, инвесторам могут предоставляться только те земельные участки, которые включены в перечни участков для реализации инвестпроектов, формируемые исполкомами.
Правоустанавливающие документы на землю при этом могут оформляться гораздо позднее, чем заключен инвестиционный договор, а позднее. Мера весьма прогрессивная – дескать, вы, ребята стройте, а бумажки по ходу дела подоспеют. Зачастую после заключения инвестдоговора, исполком дает инвестору только акт выбора участка. Основаниями для исчисления земельного налога согласно НК могут быть разные документы – государственный акт на земельный участок, удостоверение на право временного пользования земельным участком, свидетельство о госрегистрации, решение уполномоченного государственного органа, являющееся основанием для возникновения или перехода права на земельный участок. Впрочем, отсутствие таких документов, как и госрегистрации прав частной собственности или пользования не мешает считать организацию плательщиком налога с земельных участков, которыми она фактически пользуется.
Почти в то же время Указом от 1.03.2010 № 101 "О взимании арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности" было решено не взимать арендную плату за предоставленные инвесторам земельные участки по инвестдоговорам, заключенными в соответствии с Декретом № 10. Позднее Указом от 21.07.2014 № 361 уточнялось, что арендная плату не взимается за земельные участки, предоставленные для строительства объектов, предусмотренных инвестиционным договором (для обслуживания этих объектов после окончания их строительства, если ранее такие участки были предоставлены для целей указанного строительства), заключенным между инвестором (инвесторами) и Республикой Беларусь, в случаях, порядке и на условиях, установленных законодательством и (или) таким договором. Интересно, что данная норма вступила в силу задним числом – с 1.01.2014 г. Деталь весьма существенная, учитывая, что согласно Указу № 101 арендная платы за земельные участки или их части, занятые объектами сверхнормативного незавершенного строительства, взимается в 2-кратном размере.
Но стройка часов не наблюдает. То материалы вовремя не завезут, то финансирование запоздает, то погода подведет. В итоге сроки то и дело срываются. Чтобы подтянуть дисциплинку среди инвесторов, в декрет №10 было декретом от 12.11.2015 № 8, внесено изменение. Оно лишало права на освобождение земельного налога и арендной платы за земельные участки занятые объектами сверхнормативного незавершенного строительства. Новая норма начала действовать с 14.05.2016 г. (через 6 месяцев после вступления в силу декрета № 8). Таким образом, с 14.05.2016 г. в случае превышения нормативных сроков строительства, организация-инвестор утрачивала право на льготу, установленную Декретом № 10, причем вносить арендную плату приходилось в 2-ратном размере.
Спустя 3 года власти сочли эту меру слишком суровой. Поэтому в Декрете № 10 была сделана новая поправка, согласно которой исключение, лишающее права на льготу, делается только для земельных участков (частей земельного участка), предоставленных во временное пользование и своевременно не возвращенных, а также самовольно занятых. При этом случилось одно маленькое неудобство: «амнистировавшее» незавершенку изменение, внесенное Декретом от 16.07.2019 N 4, вступило в силу задним числом – с 1.01.2019 г. Кроме того, если стройка благополучно закончена и инвестдоговор прекращает свое действие, то тут же возникает и обязанность платить за землю.
Кстати, некоторые чисто технические особенности у нас тоже не залеживаются. Например, определение даты начала строительства за 10 лет изменилось трижды.
С 1 июля 2009 г. она оформлялась заказчиком и подрядчиком актом установления даты начала строительства объекта (ч. 2 подп. 3.1 ТКП 45-1.03-122-2008 (02250). С
С 1 января 2016 г. был введен в действие новый ТКП 45-1.03-122-2015 (33020), в котором датой начала строительства считалась дата выдачи органами государственного строительного надзора разрешения на производство строительно-монтажных работ. А с 26.02.2018 вступил в силу Декрет от 23.11.2017 № 7 «О развитии предпринимательства», согласно которому процедура получения разрешения на производство строительно-монтажных работ заменена на уведомительный порядок. Поэтому датой начала строительства теперь считается дата, указанная в договоре строительного подряда или в решении застройщика при выполнении строительных, монтажных, иных специальных работ собственными силами.
Итак, инвестору, строящему что-либо в Беларуси, надо внимательно следить за календарем. Вот, с 1.01.2014 г. льгота есть. С 14.05.2016 г. ее не стало, с 1.01.2019 г. она скоропостижно вернулась. Чуть отвлекся, зазевался – неприятностей не оберешься.
От такой перепутаницы вечно трещит голова у бухгалтера, лезут на лоб глаза у аудиторов и налоговиков. Когда льгота есть, когда она исчезла, когда опять возникла – ни с дипломом-аттестатом, ни с бутылкой не уследить. Мается без сна инвестор: тварь я дрожащая или право на льготы имею?
Но о достоевщине как-нибудь в другой раз.
Радуются лишь журналисты с консультанты. Для первых подобные заморочки – неиссякаемый родник вдохновения м, для вторых – еще более стабильный источник дохода. Редкий инвестор без квалифицированных сусаниных проберется через дебри законов и кодексов, густо обросших указами-декретами и переплетенные бесчисленными изменениями, дополнениями и отсылочными нормами. А законодатель спокоен и благодушен: я вам нормативную базу предоставил, вот и разбирайтесь.
Так ЧТО ДЕЛАТЬ? – вскричит читатель, заглянувший ненароком на опушку этих дебрей. Как навести порядок в законодательстве, чтобы оно было ясным, стабильным и понятным, а не тайфуном, постоянно разрушающим инвестклимат?
Да проще простого – в 3 хода. Раз – собираем из бесчисленных указов и декретов все права, обязанности и гарантии инвесторов, правила и льготы, касающиеся налогов. Полезные и эффективные переносим в закон «Об инвестициях» и Налоговый кодекс. Вредные, индивидуальные и неэффективные – отменяем. Число нормативных актов тут же сокращается в 10-15 раз. Два – убираем все внутренние противоречия норм закона и кодекса. Три – впредь любые изменения принимаем не позднее, чем за 3 месяца до вступления в силу (лучше за 6), причем вступление всегда назначаем с 1 числа очередного календарного года. И все. Ах, да. Еще давайте поменьше впутывать в налоговые вопросы технические кодексы установившейся практики, которые по-прежнему не публикуются в свободном доступе.
К сожалению, подобная трехходовочка категорически не вписывается в действующую систему отечественного нормотворчества. А потому ясные и стабильные условия ведения бизнеса наши веры павловны могут видеть лишь в очередном сне…