Проект Указа «О внесении изменений и дополнений в Указ Президента Республики Беларусь от 29 марта 2012 г. № 150» не будет предусматривать обязанность частных владельцев недвижимости определять ставки арендной платы исключительно в белорусских рублях. Арендодатели могут вздохнуть с облегчением. Но белорусскую экономику это не избавляет от проблемы
Напомним, в проекте закреплялось установление арендной платы за объекты недвижимости частной собственности в белорусских рублях или базовых арендных величинах с ежегодной корректировкой. Председатель Госкомимущества Андрей Гаев отметил, что вынесенный на широкое обсуждение проект прежде всего ставит целью совершенствование арендных отношений и поэтому Государственным комитетом по имуществу самым внимательным образом были изучены все поступившие замечания и предложения по нормам нового документа. При этом, как признал А.Гаев «на сегодняшний день аргументированных мнений «против» дедолларизации аренды частной недвижимости значительно больше, чем «за».
Сторонники обосновывают необходимость принятия новой нормы случаями роста арендной платы в связи с ростом курса доллара США и евро, с которыми столкнулись индивидуальные предприниматели и юридические лица. Их оппоненты отмечали, что принятие данной нормы приведет к уменьшению иностранных инвестиций в отечественную экономику, росту арендной платы в белорусских рублях, поскольку арендодатели будут закладывать риски в арендную плату. Также, с учетом этих рисков, вероятно прекращение строительства новых объектов частной собственности, с последующим сокращением заказов работ для белорусских проектировщиков, подрядчиков, поставщиков и строителей.
Девелоперы объясняют существующую валютную привязку в первую очередь необходимостью возврата валютных кредитов, взятых на строительство. Отметим, что по данным Белстата в общем объеме инвестиций в основной капитал доля кредитов (займов) иностранных банков выросла с 4,2% в 2013 г. до 8,5% в 2014-м (т.е. больше, чем средств республиканского бюджета — 6,6%), а их сумма — на 75,5% до 18 212,4 млрд. Br (в эквиваленте). В свою очередь, доля кредитов по иностранным кредитным линиям увеличилась с 2,2 до 2,5%, а их сумма — на 10,1% до 5362,1 млрд. Br. Кроме того, валютные кредитные вложения белорусских банков в строительство на 1 февраля т.г. в строительную отрасль составляют 381,3 млн. USD, а по виду экономической деятельности «операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг потребителям» — 991,5 млн.
Определение ставок аренды в рублях с пересмотром раз в год затруднили бы возможность заемщиков рассчитываться по валютным кредитам в условиях нестабильности национальной валюты — пришлось бы закладывать в ставки девальвационные риски. Это, с одной стороны, ударило бы по арендаторам, а с другой — по самим арендодателям, поскольку рынок недвижимости переживает не лучшие времена. При этом менять ставки вообще затруднительно — согласно п. 3 ст. 585 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. А потому стремление хеджировать риски заставило бы арендодателей прибегать к различным ухищрениям — например, навязывать арендаторам заключение договоров на 1 — 3 месяца, чтобы каждый раз устанавливать пересмотренные ставки.
Решение Госкомимущества избавило предпринимателей от подобных хлопот и соблазнов, но не от проблем, вызванных ненадежностью рубля. Представители бизнес-союзов отметили, что инициатива дедолларизации арендных отношений в общем носит прогрессивный характер, однако должна применяться в комплексе иных мер. Очевидно, что это нельзя сделать одними административными методами — нужна последовательная работа по повышению доверия к национальной валюте, возвращения ей всех классических функций денег и, прежде всего — роли меры стоимости, наиболее удобного средства платежа и надежного средства накопления. Сделать это непросто, учитывая печальный опыт девальваций, сотрясающих экономику страны каждые 3—4 года. Сравнительно несложно заставить всех указывать цены в прайс-листах, ярлыках, счет-фактурах, договорах и на сайтах в рублях. Гораздо труднее справиться с психологией людей, привыкших автоматически пересчитывать цены в доллары, потому что так легче и привычнее ориентироваться.
Например, в феврале т.г. в Казахстане Национальный банк совместно с правительством разработал план мероприятий по снижению уровня долларизации экономики на 2015 — 2016 годы, который включает три стратегических направления: обеспечение макроэкономической стабильности, развитие безналичных платежей и сокращение теневого оборота, приоритет национальной валюты над иностранной. По первому направлению в Плане предусмотрены меры по диверсификации экономики и повышению казахстанского содержания в производимых товарах, работах и услугах. По второму — меры по развитию безналичных платежей. По третьему направлению предусмотрено увеличение размера гарантирования по депозитам населения в национальной валюте с 5 млн. тенге до 10 млн., снижение ставки вознаграждения по депозитам населения в иностранной валюте до 3% годовых, предоставление банкам ликвидности и оздоровление банковского сектора, установление запрета на указание цен в иностранной валюте (в т.ч. в условных единицах). Однако эти меры уже вызвали критику со стороны местных бизнесменов и экспертов. По их мнению, административные ограничения, направленные против импорта, наличных расчетов и обменных операций ничего не дадут, а могут лишь спровоцировать развитие теневого сектора. Властям, и, прежде всего, Нацбанку нужно снижать зависимость от импорта и зарубежного капитала, сокращать дефицит торгового и платежного баланса, обеспечить реальный сектор финансовыми средствами и инструментами, проводить денежно-кредитную политику, гарантирующую низкую инфляцию, стабильность национальной валюты и доступность кредитов в ней. Тогда ни рассчитываться внутри страны в долларах или евро, ни хранить в них сбережения, ни пересчитывать в СКВ цены товаров и услуг или зарплаты никому не понадобится.
Разумеется, возможны и иные пути. Российские парламентарии, к примеру, вполне всерьез обсуждают планы полного запрета или максимальное ограничения хождения, обмена и хранения иностранных валют населением, перевода всех расчетов в рубли, вывода активов из иностранных финансовых инструментов. Президент РФ Владимир Путин призывает ускорить создание валютного союза, пытаясь таким путем еще больше противопоставить Евразийский экономический союз Западу.
А еще существуют объективные реалии. Благодаря политике количественного смягчения и «сланцевой революции» американская экономика сегодня растет, становится все менее зависимой от импорта. Глобальные потоки капиталов развернулись с развивающихся рынков в сторону США. Евросоюз начал собственную программу выкупа активов на 1,08 трлн. евро в течение 18 месяцев. Китай вынужден бороться с чрезмерной закредитованностью своей замедляющейся экономики. Все это ведет к укреплению доллара и ослаблению валют многих развитых и развивающихся стран, в т.ч. Беларуси и России. Поэтому в условиях сокращения валютного потока приходится придумывать меры дедолларизации, т.е. снижения потребности в долларах и, одновременно — накопления валютных резервов, чтобы выстоять в валютных войнах, возникающих повсеместно — в том числе в границах ЕАЭС. Но белорусским арендаторам и арендодателям сегодня не до глобальных тенденций — им бы выжить …