Белорусский бизнес получил очередной сюрприз: запрет на установление ставок арендной платы в СКВ с оплатой в рублях по курсу на дату платежа.
Эта норма содержится» в ст. 4 Закона от 18.07.2022 № 197-З «Об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг», опубликованном вчера. В ней преждусмотрено, что действие части 2 п. 1 ст. 298 ГК и части 2 ст. 11 Банковского кодекса в части права арендодателя определять в договоре размер арендной платы за пользование имуществом в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, приостановлено до 1 января 2024 года.
Такой шаг выглядит не совсем неожиданным. В последние годы чиновники неоднократно намекали, что в рамках дедолларизации экономики надо бы отменить право устанавливать размер денежного обязательства в иностранной валюте или в условных денежных единицах с оплате в белорусских рублях в эквиваленте, определяемом по официальному или договорному курсу соответствующей валюты на день платежа или иную дату по соглашению сторон. В программе прошлой пятилетки даже грозилось завершить дедолларизацию и покончить с использованием иностранной валюты при формировании цен к концу 2018 года. Но как-то не сложилось. Поэтому пока решили ограничиться запретом только для арендных отношений, где, впрочем, такие условия наиболее распространены.
Это может несколько уравнять для субъектов разных форм собственности условия сдачи в имущества в аренду: раз госпредприятиям не дают индексировать, то и вы, частники, не будете. Дело в том, госпредприятия в соответствии с указом от 29.03.2012 № 150 вынуждены устанавливать ставки аренды, исходя из базовой арендной величины, которая должна ежегодно индексироваться решением правительства. Но на практике этот показатель не менялся с апреля 2019 года. Сначала его «заморозили» указом № 143 в рамках поддержки экономики в связи с пандемией, до 30 сентября 2020 г., затем продлили до 31.03.2022 г., потом постановлением от 28.03.2022 № 180 – еще на год, и, наконец, оперативно-ситуационный штаб при Совмине решил оставить базовую арендную величину неизменной до 1.04.2024 г.
Помнится, запрет на установление ставок аренды в СКВ пытались ввести еще в 2015 году. Но тогда этот проект вызвал шквал критики со стороны бизнес-сообщества.
Дело в том, что с давних пор строительство коммерческой недвижимости чаще всего финансировалось с привлечение иностранных инвесторов и валютных кредитов. А потому установление арендных платежей в евро с оплатой в рублях по текущему курсу обеспечивало равновесную валютную позицию девелоперов. Если арендная плата устанавливается исключительно в рублях, то в случае очередной девальвации возникает опасность кассового разрыва – ведь валютные кредиты по-прежнему погашаются в СКВ. Чтобы не оказаться в убытках, операторам недвижимости придется договариваться с банками о переоформлении кредитов в рублевые (что неизбежно повлечет увеличение процентных ставок) или изыскивать способ регулярно индексировать ставки аренды на какие-то коэффициенты, отражающие в замаскированном виде колебания курсов. Правда, п.3 ст. 585 ГК устанавливает, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором или законодательством. В договора можно вписать все, что угодно. Но вполне вероятно появление постановления, запрещающего корректировать ставки аренды, скажем, чаще одного раза в год и только на официальный уровень инфляции или пропорционально размеру арендной базовой величины, или еще как-нибудь по соглашению сторон. Впрочем, если у одной из сторон нет возможности отказаться, то за соглашением дело не станет. Наши бизнесмены к этому давно привыкли. А если какие-то интуристы будут недовольны, в арсенале правительства припасено данное указом № 93 право вводить сбор и размеры «законной неустойки» за досрочное расторжение кредитных договоров, договоров займа, а также договоров аренды, инициированное лицами из "недружественных" стран.
Возможен и другой вариант: приводя договора в соответствие с новыми требованиями, арендодатели просто повысят ставки арендной платы, заложив в них дополнительные риски. На всякий случай – с солидным запасом – на случай как обвала рубля, так и его укрепления. Так что попытка правительства поддержать арендаторов вполне может привести к прямо противоположным результатам.
Забавно, что новые нормы вступают в силу через 2 месяца после опубликования закона, т.е. с 23 сентября. Именно до этой даты договора аренды подлежат приведению в соответствие с установленными требованиями. Так что арендодателям предстоит выбирать: перезаключать договора с 1 сентября или извращаться, начисляя арендную плату по 22 сентября в «у.е.» по курсу, а со следующего дня – в каких-то фиксированных или индексируемых значениях.
Достанется, наверно, и гражданам, сдающим квартиры внаем – ведь они свои договора со съемщиками обязаны регистрировать в исполкомах. Так что если у кого-то фигурирует стоимость найма в СКВ с оплатой в рублях по курсу, придется немного побегать.
Попытка в очередной раз отрегулировать арендные отношения предпринимается в самое «подходящее» время. С одной стороны, динамика курсов доллара и евро в последние месяцы вытворяет такие зигзаги, что трудно разобрать, кто больше выиграет или пострадает от новшества – арендодатели или арендаторы. С другой стороны, в условиях экономического спада и ухода из страны ряда компаний, любые резкие движения способны усугубить и без того сложную ситуацию на рынке недвижимости...
